حوزه جایگزین ساختوساز برای فعالان ساختمانی در سال۹۸ معرفی شد. حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن با ارائه یک تحلیل درباره آینده بازار معاملات ملک و همچنین روند تغییر قیمت مسکن طی سال ۹۸ به افت شدید قدرت خرید مسکن و نبود تقاضای بالفعل در بخش‌هایی از بازار اشاره کرد و گفت: در این فضا به سازنده‌ها توصیه میشود از حوزه نوسازی یا همان تخریب و ساخت از نو به حوزه بازسازی یا تعمیر خانه‌های قدیمی رو بیاورند.
، بازار جایگزین ساخت و ساز مسی به‌عنوان مدلی از فعالیت ساختمانی که در شرایط فعلی بازار مسکن می‌تواند قفل سرمایه‌گذاری در مسیر عرضه را با کمترین هزینه باز کند، به بساز‌و‌بفروش‌ها معرفی شد.
حس ناخوشایند فعالان ساختمانی به چشم انداز یک سال آتی بازار کار و فعالیت در حوزه مسکن و ساختمان، انگیزه و اقدام برای ساخت و ساز را در ادامه رکود نسبی سال گذشته، باز هم کاهش داده است؛ به‌طوری که ترس از نبود تقاضای موثر در زمان فروش در کنار نگرانی اولیه از بابت چگونگی برآورد سقف هزینه ساخت و قیمت تمام شده با توجه به ناپایداری شدید قیمت مصالح ساختمانی، ریسک دریافت پروانه ساختمانی را حتی برای سازنده‌های باسابقه و دارای بنیه مالی و فنی مناسب، تا حدی بالا برده است که دست کم در این مقطع از سال ۹۸، بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی هنوز به جمع‌بندی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید نرسیده‌اند.
سازنده‌ها به دلیل وضعیت فوق العاده حاکم بر بازار مسکن و البته سایر بخش‌ها، قادر به محاسبه هزینه ساخت حتی با درصد بالایی از خطا نیستند. از طرفی، حتی با فرض عبور از چالش هزینه‌ها و تامین مایحتاج ساخت و ساز، سازنده‌ها چشم‌انداز روشنی برای فروش با توجه به رکود معاملات ناشی از ضعف قدرت خرید متقاضیان متصور نیستند.
در این فضای مبهم، برخی سازنده‌ها با خروج از بازار ساخت و ساز، به سرمایه‌گذاری پرریسک در بازارهای زودنقدشونده‌ای همچون ارز و سکه رو آورده‌اند که به دلیل مهارت کم آنها در مقایسه با سفته‌بازهای با سابقه در این بازارها، اقدام آنها یک تهدید برای سرمایه اولیه‌شان محسوب میشود.
تعداد فایل‌های رهن کامل در مناطق مصرفی بازار مسکن طی چند روز گذشته قدری افزایش یافته است.
مشاوران املاک معتقدند رشد اجاره‌بها در سال گذشته سبب شده عرضه فایل به‌صورت رهن کامل یا رهن و اجاره قابل تبدیل برای مالکان جذاب‌تر از گذشته باشد و در نتیجه تمایل مالکان به رهن و اجاره آپارتمان نیز افزایش یابد.
این وضعیت سبب شده از سال گذشته این فایل‌ها به ویژه در فصول پاییز و زمستان با افزایش روبه‌رو شود. با این حال مبالغ پیشنهادی این موارد به حدی بالاست که اغلب از توان جست‌وجوگران خارج است و آنها ناگزیر می‌شوند خود درخواست تبدیل بخشی از مبلغ رهن به اجاره‌بهای ماهانه را مطرح کنند.
تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی از این است که تقاضای موثر برای رهن کامل آپارتمان تناسبی با تعداد فایل‌های عرضه شده در این بخش از بازار اجاره‌بها ندارد و در واقع با وجود اینکه میل به رهن کامل در میان مستاجران بالاست، اما در عین حال ناتوانی از پرداخت بهای درخواستی مالکین موجب کاهش تقاضای موثر در این بخش شده است.
با وجود این بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد فایل‌های رهن کامل در مناطق مصرفی بازار مسکن در شرق و غرب تهران در هفته اخیر رو به افزایش بوده است.
نبض معاملات مسکن در تهران در اختیار مناطق نیمه شمالی شهر قرار گرفت. سهم مناطق یک تا پنج از کل معاملات اسفند ۹۷ از حدود ۴۰ درصد در بهمن به نزدیک ۵۰ درصد افزایش یافت.
این مناطق به‌دلیل سطح قیمت آپارتمان در آنها، مناطق تورم‌ساز بازار محسوب می‌شوند و با توجه به محاسبه میانگین قیمت شهر به شکل وزنی، از قدرت زیادی برای بالا بردن تورم ملکی برخوردارند.
مناطق جنوبی پتانسیل فروش دارد؛ اما ناکارآمدی وام‌ها جلوی رشد چشمگیر معاملات را گرفته است. قدرت خرید در این مناطق، به تسهیلات وابسته است.
فرا رسیدن تاریخ انقضای وام خرید مسکن و سررسید شدن کارآمدی آن در پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحدهای مسی در مناطق کانون جست‌و‌جوی تقاضای مصرفی گروه‌های متوسط رو به پایین، منجر به شیفت معاملات ملک به مناطق تورم‌ساز و افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت شد.
این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان لازم است در شرایط فعلی متناسب با تحولات قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید آپارتمان تعدیل شود؛ رویداد تجربه شده در اسفندماه ۹۷ اولین شاهد عینی از ت اشتباه جلوگیری از متناسب‌سازی قدرت خرید وام بانکی با سطح قیمت‌ها در بازار معاملات واحدهای مسی است.
هم‌اکنون تقاضای مصرفی در مناطق محل تقاضای گروه‌های متوسط رو به پایین جامعه –مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران که برخی از آنها جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند – و تقاضا در آن کاملا به وام بانکی وابسته است تحت تاثیر بی‌اثر شدن وام بانکی متوقف شده است.
این در حالی است که اسفند ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران که به لحاظ قیمتی نیز ۵ منطقه گران شهر تهران به لحاظ سطح قیمت مسکن محسوب می‌شوند به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت؛ نبض معاملات خرید و فروش مسکن تا قبل از اسفند ماه سال ۹۷ در شهر تهران در مناطق واقع در نیمه جنوبی، مناسب بود و این مناطق به دو دلیل عمده به محل تجمع متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها تبدیل شده بود.
مناسب‌تر بودن سطح قیمت مسکن در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران باعث شده بود در سال گذشته آن دسته از متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران که به دلیل افزایش سطح قیمت‌ها عملا قادر به خرید مسکن نبودند مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی را به‌عنوان محل جست و جوی خود برای خریدهای ملکی انتخاب کنند.
از سوی دیگر به دلیل کارآمدتر بودن وام در این مناطق، تقاضا برای خرید مسکن از جانب ساکنان این محلات نیز به میزان قابل‌توجهی در بازار حضور داشت و به همین علت در برخی از ماه‌های سال گذشته این محلات به کانون تجمع گروه‌های مصرفی متقاضی خرید مسکن تبدیل شده است.
اما آمارها نشان می‌دهد در حالی که در برخی از ماه‌های سال ۹۷ قبل از اسفند ماه، میزان رشد معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران بیش از مناطق شمالی شهر بود اما در اسفندماه این وضعیت برعکس شد؛ در اسفندماه حجم معاملات خرید مسکن در مناطق یک تا ۵ پایتخت بین ۵۰ تا ۹۰ درصد رشد کرد.
آمارها نشان می‌دهد، اسفند ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک شهر تهران در مقایسه با بهمن ماه ۹۰ درصد رشد کرد؛ در منطقه ۲ این میزان ۶۲ درصد، در منطقه سه ۴۴ درصد، در منطقه ۴ معادل ۳۶ درصد و در منطقه ۵معادل ۵/ ۶۱ درصد به ثبت رسید.
اما حجم معاملات مسکن در شهر تهران در محلات جنوبی شهر در اسفند ماه در مقایسه با بهمن ۹۷ به‌طور متوسط بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافت؛ حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه تحت تاثیر رشد تعداد معاملات خرید مسکن در همه مناطق، ۳۵ درصد رشد کرد که رشد قابل توجهی محسوب میشود.
این در حالی است که سهم معاملات خرید مسکن در مناطق ۱ تا ۶ شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت در آخرین ماه از سال ۹۷ معادل حدود ۵۰ درصد بود.
این آمار در بهمن ماه حدود ۴۰ درصد بود؛ افزایش ۱۰ واحد درصدی سهم معاملات خرید مسکن در ۶ منطقه اول شهر تهران به فاصله یک ماه-بهمن تا اسفندماه-به معنای کاهش سهم معاملات خرید مسکن از کل معاملات واحدهای مسی شهر تهران در همین بازه زمانی در مناطق و محلات جنوبی است.
همین موضوع به‌عنوان یکی از دلایل اصلی تورم ماهانه ۹ درصدی مسکن در اسفند ماه شناخته میشود؛ از آنجا که میانگین قیمت مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران دست‌کم دو برابر میانگین قیمت مسکن در محلات جنوبی و بافت‌های فرسوده است، افزایش سهم معاملات خرید مسکن در محلات تورم‌ساز و گران‌قیمت، منجر به افزایش تورم ماهانه مسکن در آمارهای مربوط به قیمت مسکن کل شهر تهران میشود.
بررسی‌ها درخصوص دلایل کاهش سهم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران و در مقابل افزایش سهم معاملات در مناطق تورم‌ساز نشان می‌دهد، دو علت عمده در بروز چنین وضعیتی نقش داشته است.
اولین علت به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات مسکن شب عید مربوط میشود؛ بازار معاملات مسکن در آخرین ماه از سال ۹۷ و در آستانه سال جدید با تقاضای سرمایه‌ای ناشی از مهاجرت بخشی از سرمایه‌گذاران از سایر بازارها به خصوص بازار پول به بازار مسکن مواجه شد.
ورود این گروه از سرمایه‌گذاران به بازار مسکن علاوه بر آنکه منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در شهر تهران شد سهم معاملات خرید مسکن در مناطق تورم‌ساز را نیز افزایش داد؛ علت دوم این موضوع به سهم قابل توجه متقاضیان تبدیل به احسن مسکن از کل متقاضیان مصرفی بازار ملک مربوط میشود.
اسفند ماه امسال عمده متقاضیان مصرفی که در بازار اقدام به انجام معامله مسکن کردند افرادی بودند که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسی خود را داشتند و غالب این افراد به دلیل ناکارآمدی وام بانکی در مقایسه با قیمت واحدهایی که قصد خرید آنها را داشتند، با استقلال مالی نسبت به وام بانکی اقدام به خرید از بازار کردند.
هر چند این شرایط در صورت کارآمد بودن وام به دلیل وجود پتانسیل بالا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی، در محلات واقع در نیمه جنوبی شهر تهران نیز می‌توانست صادق باشد.
کارشناسان معتقدند در صورت عدم بازنگری و تعدیل وام مسکن در ماه‌های آینده، ناکارآمدی وام بانکی می‌تواند منجر به بروز دومین ضربه به بازار مسکن شود؛ در صورتی که همین میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در ماه‌های آینده متوقف شود، به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید مسکن، سرمایه‌گذاری و ساخت وساز در بافت‌های فرسوده که یکی از اهداف اصلی برنامه‌های تامین مسکن دولت محسوب میشود به نحو محسوسی کاهش خواهد یافت و نبض ساخت وساز در بافت فرسوده از حالت فعلی نیز کندتر خواهد شد.
آخرین کارنامه بازار مسکن در بهمن ماه امسال نشان می‌دهد که بعد از هشت ماه نزولی بودن روند معاملات در این ماه نسبت به بهمن ماه افزایش یافته است. آن طور که در سامانه اتحادیه مشاوران املاک تهران آمده از ابتدای اسفند ماه تا اواسط این ماه کل قراردادها نسبت به مدت مشابه سال گذشته یک درصد رشد را نشان می‌دهد. همچنین میزان مبایعه نامه‌ها نیز از رشد ۱۵ درصدی برخوردار است. اما سوالی که مطرح میشود این است که آیا این روند صعودی بودن میزان معاملات و میزان قیمت در بازار مسکن سال ۹۸ همچنان ادامه پیدا خواهد کرد؟
رییس اتحادیه املاک تهران درباره علت رشد میزان معاملات در بهمن ماه امسال به تجارت‌نیوز گفت: زمستان امسال شاهد افزایش قیمت مسکن و میزان معاملات هستیم. در ماه‌های دی، بهمن و اسفند جهش قیمت‌ها را در مقایسه با سال گذشته تجربه کردیم. در ۴۰ سال گذشته چهار مرتبه قیمت مسکن افزایش یافت. سال ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ از جمله سال‌هایی است که جهش یک باره قیمت مسکن را شاهد بودیم. البته در این سال‌ها نیز چهار مولفه مهم همچون قیمت حامل‌های انرژی، وضعیت شاخص بورس، قیمت طلا و دلار در قیمت مسکن اثرگذار بوده است.
مصطفی قلی خسروی به جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ اشاره کرد و افزود: عمده‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در سال ۹۱ به روند صعودی شدن نرخ ارز باز می‌گردد. زمانی که نرخ ارز سه برابر شد، قیمت خانه نیز نیز حدود سه برابر گران شد؛ این درحالی است که از سال ۹۳ تا ۹۶ ثبات قیمت حکم‌فرما شد.
او اظهار کرد: حال با تصویری که از سال ۹۱ ارائه شد، به نظر می‌رسد پس از گرانی قیمت مسکن در سال ۹۷، قیمت‌ها در سال آینده ثابت باقی خواهد ماند. عده‌ای از کارشناسان در رسانه‌ها از افزایش قیمت مسکن در سال آینده خبر می‌دهند این درحالی است که برای سال آینده افزایش قیمت کشش ندارد و بنابراین این گفته‌ها بیشتر جنبه حدس و گمان را دارد و سال ۹۸ قیمت مسکن جهشی نخواهد شد.
قلی خسروی با اشاره به تحریم‌های اخیر آمریکا گفت: دورنمای اقتصاد حاکی از این است که فضای کسب‌وکار آبستن برخی حوادث است اما قیمت‌ها روند جهشی نخواهند داشت. هر ساله بانک مرکزی در پیش‌بینی نرخ تورم سال آتی را اعلام می‌کند اما معتقدیم که قیمت مسکن در سال ۹۸ کمتر از نرخ تورم است.
بازار مسکن به‌خصوص به دلیل وجود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه مسکن در ایران، از تغییر و تحولات بازار ارز تاثیرپذیر است. با افزایش نرخ ارز از طرفی در کل اقتصاد، تورم و انتظارات تورمی ایجاد میشود که این مساله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن میشود. همچنین با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن، افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن تاثیر مثبت می‌پذیرد.
البته باید توجه داشت که بازار ارز دارای اثرات جانشینی نیز بر بخش مسکن و قیمت مسکن است به طوری که با افزایش نرخ ارز، بخشی از نقدینگی موجود در جامعه به بازار ارز منتقل میشود و این انتقال در کوتاه‌مدت و تا زمانی که فعالان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند روند نرخ ارز افزایشی است، ادامه می‌یابد.
از این‌رو از این ناحیه افزایش نرخ ارز می‌تواند تا حدودی بر بازار مسکن (قیمت و معاملات و ساختوساز مسکن) تاثیر منفی گذارد ولی با ایجاد ثبات در نرخ ارز، نقدینگی به تدریج از بازار ارز خارج شده و به سایر بازارها از جمله بازار مسکن سوق می‌یابد. با وجود این بررسی تجارب و وقایع پیشین نشان می‌دهد که با افزایش نرخ ارز، همواره قیمت مسکن با افزایش مواجه شده و اثرات مثبت نرخ ارز بر قیمت مسکن، فزونی داشته است.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
بررسی تحولات بازار ارز نشان می‌دهد که پس از افزایش نرخ ارز در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱، این نرخ در سال‌های ۱۳۹۲ تا اواسط سال ۱۳۹۵ از ثبات نسبی برخوردار بوده است ولی در یک سال اخیر، قیمت ارز حدود ۲۵ درصد افزایش یافته است.
باید توجه داشت که این میزان افزایش در نرخ ارز قابل مقایسه با شوک‌ها و افزایش چند برابری نرخ ارز در دفعات قبل نیست. بنابراین هرچند افزایش نرخ ارز در ماه‌های گذشته تا حدودی می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود ولی این افزایش‌ها قادر به ایجاد شوک یا افزایش شدید در قیمت مسکن نیستند.
نکته قابل ذکر این است که در ماه‌های گذشته همزمان با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن نیز در حدود ۱۵ درصد در دی‌ماه سال جاری نسبت به دی‌ماه سال گذشته افزایش یافته ولی این افزایش قیمت، صرفاً متاثر از افزایش نرخ ارز نبوده است.
بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ناشی از روند طبیعی دوره‌های رونق و رکود است. در سال‌های گذشته با وجود کاهش نرخ تورم عمومی، این نرخ همواره بالاتر از هشت درصد و نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی نیز ارقام قابل توجهی بوده در حالی که در همین دوره (از اواسط سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵) به دلیل رکود در بخش مسکن، قیمت مسکن، حداقل افزایش را داشته است.
بنابراین طبیعی است که قیمت مسکن به منظور جبران عقب‌افتادگی از سایر شاخص‌های قیمتی و افزایش انگیزه در سرمایه‌گذاران برای ورود در بخش ساختوساز مسکن تا حدودی افزایش یابد. مضافاً اینکه در کنار این پدیده عوامل دیگری همچون کاهش نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی (از ۱۸ به ۱۵ درصد)، ورود منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم، افزایش قیمت جهانی فولاد و محصولات فولادی نیز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است.
برای خرید و فروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بافت فرسوده شهری را بسترهای مطلوب و پر بازده برای سرمایه گذاری ملکی اعلام کرد.
با اشاره به آغاز فاز اول عملیات اجرایی طرح ملی بازآفرینی شهری برای ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسی در بافت های فرسوده شهری و تامین همزمان سرانه های خدماتی در این محدوده ها ،گفت: حدود ۱۳۰ تا ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد که این میزان مساحت در حدود ۲ برابر مساحت تهران را شامل میشود که نشان دهنده این است که تا چه میزان بافت پر خطر در کشور وجود دارد و بازار سرمایه‌گذاری برای مسکن در چه بافت‌هایی قرار دارد.
وی با اشاره به اجماع صورت گرفته بر سر نحوه اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری و آغاز همزمان طرح مسکن پیشگام در استان های مختلف کشور، افزود: بدون شک اجرای طرح بهسازی بافت‌های فرسوده نیازمند همکاری همه جانبه دولت، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، ستادهای بازآفرینی و بخش خصوصی و همچنین مالکان واحدهای مسی فرسوده است.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این مطلب که حدود ۳۰ درصد جمعیت ایران در بافت فرسوده به سر می‌برند، گفت: تامین مسکن در نقاط مختلف کشور و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده در برنامه ششم توسعه مورد توجه قرار گرفته است و پیش بینی شده که تا پایان برنامه ششم، ۶۶ هزار هکتار از بافت‌های فرسوده شهری با ۱۲۳ هزار میلیارد تومان اعتبار بهسازی و ساماندهی شوند.
به گفته وی مطابق با طراحی ها و برنامه ریزی های صورت گرفته برای حل چالش تامین مالی در بافت های فرسوده استفاده از منابع صندوق توسعه ملی به منظور افزایش توان و ظرفیت مالی برای اجرای طرح های بازآفرینی یکی از مهمترین ضرورت هاست.
مظاهریان همچنین تسهیلات فعلی خرید مسکن در بافت های فرسوده شهری که هم اکنون با نرخ سود ۸ درصد و از محل صندوق پس انداز مسکن یکم پرداخت می شود را ارزان ترین و در دسترس ترین نوع تسهیلات ارزان قیمت برای متقاضیان مصرفی اعلام کرد و وجود این تسهیلات را از مهمترین عوامل ایجاد انگیزه در مالکان و سازندگان برای نوسازی این واحدها برشمرد؛ چرا که به واسطه وجود چنین تسهیلاتی به طور قطع بخش بسیار از زیادی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن به بازار مسکن مناطق بازآفرینی شده وارد خواهند شد.
مظاهریان با اشاره به این که در حال حاضر ۲۴ میلیون خانوار و ۲۷ میلیون واحد مسی در سراسر کشور وجود دارد تصریح کرد: وضعیت ۱۹ میلیون بد مسکن در سراسر کشور با توجه به آمار خانه‌های خالی و خانه‌های دوم نشان از عدم تعادل بین نوع عرضه و جنس تقاضا در بازار مسکن دارد.
وی تصریح کرد: مطابق با نگاهی که هم اکنون در بدنه دولت وجود دارد و بنا بر تاکید رییس جمهور، تمرکز وزارت راه و شهرسازی ساماندهی ستگاههای نا به سامان شهری و تامین مسکن برای دهک اول تا سوم است که در واقع این افراد نیازمندان واقعی تامین مسکن هستند. بر همین اساس فاز اول اجرای عملیات بازآفرینی شهری از ۱۹ بهمن ماه با دستور رییس جمهور آغاز شد و تا پایان برنامه ششم توسعه ادامه خواهد داشت.
مظاهریان اجرای عملیات بازآفرینی در بافت های فرسوده شهری را در ۳ گام تعریف کرد و گفت: در سطح اول محلی‌سازی، سطح دوم محله‌سازی مرحله‌ای و سطح سوم محله‌سازی جایگزینی صورت خواهد گرفت که در قالب این برنامه تا پایان برنامه ششم توسعه مجموعا ۵۰۰ هزار واحد مسی احداث می شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چشم انداز نیاز به مسکن طی ۱۰ سال پیش رو را تشریح کرد و گفت: مطابق با برآوردها در طرح جامع مسکن، طی ۱۰ سال آینده احداث سالیانه یک میلیون واحد مسی مورد نیاز است که نیمی از آن مربوط به نوسازی واحدهای فرسوده در بافت‌های شناسایی‌شده فرسوده و محلات هدف نوسازی است.
به گفته وی ت توسعه صندوق پس انداز مسکن یکم بانک عامل حوزه مسکن برای حمایت از گروه‌های متوسط درآمدی و متقاضیان مصرفی مسکن، تامین مالی مسکن استیجاری برای دو دهک اول کم درآمد جامعه، توسعه بازار رهن و همچنین تدارک، طراحی و پیاده سازی ابزارهای نوین تامین مالی در این بخش از مهمترین برنامه‌هایی است که وزارت راه و شهرسازی با همکاری بانک عامل حوزه مسکن، ت‌گذار پولی و بدنه اقتصادی دولت در حوزه مسکن در صدد عملیاتی کردن آن است.
برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
طرح بازآفرینی شهری بافت فرسوده با نگاه محله محوری یکی از اتفاق های خوب است که دولت بدرستی آن را در دستور کار خود قرار داده است.
، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت از سوی سیستم بانکی اهرم کمک کننده برای نوسازی بافت فرسوده است. با این حال در بازآفرینی شهری (امید) جای ۵ مقوله خالی است. مواردی که در ادامه می‌آید باید مورد توجه قرار گیرد تا این طرح ملی بدرستی انجام شود و دولت هم بتواند به اهداف خود برسد.بی‌توجهی به نکاتی که حایز اهمیت است باعث میشود طرح بازآفرینی شهری ابتر بماند.
۱-ستگاههای غیر رسمی بیرون شهر در این طرح مورد توجه قرار نگرفته است.۱۱ میلیون نفر در چنین فضاهایی زندگی می‌کنند لذا ضروری است که در بازآفرینی شهری این مقوله مورد توجه قرار گیرد. این ستگاه ها سرپناهی برای کم درآمدترین گروه‌های اقتصادی-اجتماعی است، این در حالی است که تعداد افرادی که در بافت های فرسوده زندگی می‌کنند حداکثر ۱۰ میلیون نفر هستند. دولت در طرح بازآفرینی باید این بخش را مدنظر قرار دهد و قبل از بروز هر اتفاق، پیشگیری لازم را داشته باشد. ستگاههای غیررسمی در قبال زله و سایر بلایای طبیعی هیچ مقاومتی ندارند از این رو قبل از آنکه این بخش با شرایط خاص روبه‌رو شود باید برای احیای آن کاری انجام داد. نکته دیگر در این بخش بافت های تاریخی است. در طرح بازآفرینی برای این امر تکلیفی مشخص نشده است.خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
۲-محله محوری موضوع دیگری است که باید به آن پرداخت. از محله محوری تعریف درستی صورت نگرفته است و متأسفانه اولویت‌بندی خاصی را شاهد نیستیم. دولت باید محله‌هایی را در وهله اول مورد توجه قرار دهد که افراد آن جزو کم درآمدترین ها هستند. مناطقی که خود به خود و با بودجه‌های ساکنان آن می‌تواند نوسازی شود نباید در اولویت قرار گیرد. نمونه آن محله دارآباد تهران است.
از طرفی هیچ نهادی برای متولی بودن محله محوری پیش بینی نشده است. وقتی نهاد مشخصی برای احیای بافت فرسوده با رویکرد محله محوری دیده نشده است به طور قطع کشور با مشکلاتی چون مسکن مهر مواجه خواهد شد.
۳-واژه توسعه‌گر به معنای انبوه ساز است. ما نباید احیای بافت فرسوده را در توسعه گر خلاصه کنیم. توسعه گر باید دولت باشد و زیرساخت‌های لازم را برای توسعه کشور در بخش های مختلف فراهم کند.
بخش خصوصی نقش توسعه گر را نمی‌تواند ایفا کند چرا که آنها به‌دنبال منفعت خود هستند و فعالیت آنها باید به گونه ای باشد که ضد منافع عام نباشد.لذا واژه توسعه گر باید اصلاح شود.
۴-حق انتخاب باید به ساکنان محله‌های فرسوده داده شود. شاید یک فرد بخواهد واحد مسی خود را با دوام کند این فرد باید دسترسی به تسهیلات ارزان قیمت داشته باشد. چرا هرگونه تغییر را باید از طریق توسعه گر پیگیری کند؟ از سویی دیگر شاید همسایگان محله‌های بافت فرسوده بخواهند ملک های خود را تجمیع و نسبت به بازسازی آن اقدام کنند لذا این بخش هم باید آزادانه فعالیت کند. سؤال دیگر این است که چرا انواع تعاونی‌ها نمی‌توانند در احیای بافت فرسوده مشارکت کنند؟ تعاونی‌ها در ساخت وساز کارنامه خوبی دارند لذا این بخش را هم باید در بازآفرینی شهری مدنظر قرار داد.
۵-موضوع دیگری که در بازآفرینی شهری مغفول مانده، به نهادسازی برمی‌گردد. در گذشته به‌دلیل مسائل حقوقی و نبود نهادسازی پروژه‌های ملی به بار ننشسته است. نمونه آن انتشار اوراق مشارکت است. تقدم نهادسازی در این مقوله بسیار اهمیت دارد. اگر وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد در این زمینه موفق عمل کند در نخستین گام به سمت نهادسازی برای بازآفرینی شهری حرکت کند.
نتیجه گیری:
ورود جدی دولت در طرح بازآفرینی شهری نکته بسیار مهمی است. مخصوصاً اینکه این مهم به صورت همزمان در استان‌های منتخب بوشهر، آذربایجان شرقی، تهران، فارس، کردستان، همدان، مازندران، خراسان رضوی و اصفهان، در دستور کار قرار گرفت. ولی ۵نکته عنوان شده از عوامل مهم موفقیت طرح بازآفرینی شهری است که به طور قطع وزارت راه و شهرسازی می‌تواند برنامه‌ریزی صحیحی برای تحقق آنها داشته باشد.
برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن یک بانک دولتی (به غیر از بانک مسکن) قرار است برای اولین بار در اسفند ماه امسال در بازار رسمی فرابورس منتشر شود.
شرکت فرابورس ایران اخیرا اعلام کرد با پذیرش و امکان خرید و فروش اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن توسط یکی از بانک‌های دولتی به جز بانک مسکن در بازار سرمایه موافقت شده و مبادله این اوراق در اسفند ماه آغاز میشود.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
شورای پول و اعتبار مجوز پرداخت تسهیلات مسکن از محل اوراق توسط سایر بانک‌ها را در سال ۹۵ صادر کرده بود اما تا چندی پیش هیچ یک از بانک‌های دولتی و خصوصی تمایلی به حضور در بازار تسهیلات مسکن نشان نداده بودند تا اینکه ماه گذشته یکی از بانک‌های دولتی اعلام کرد حساب ویژه‌ای مخصوص انتشار اوراق مسکن طراحی کرده است.
مبدع تسهیلات بدون سپرده مسکن از محل اوراق، بانک مسکن است. این بانک با توجه به رسالتی که به لحاظ تخصصی در زمینه تامین مالی بخش مسکن دارد، حساب سپرده‌ای موسوم به «سپره ممتاز» را طراحی کرد که به ازای جذب منابع در این سپرده در بازه زمانی مشخص، به دارندگان حساب علاوه بر سود سپرده کوتاه مدت، اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را نیز اعطا می‌کند. هر ورق امتیاز دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن را در اختیار دارنده اوراق قرار می‌دهد.
در عین حال با توجه به پذیرش اوراق مذکور در فرابورس، امکان مبادله اوراق نیز فراهم است، به این معنا که دارندگان حساب سپرده ممتاز که با توجه به میانگین حساب خود مشمول دریافت اوراق شده‌اند، لازم نیست حتما از این اوراق برای دریافت تسهیلات مسکن استفاده کنند، بلکه می‌توانند آن را در فرابورس عرضه کرده و به قیمت روز به متقاضیان دریافت تسهیلات بدون نوبت مسکن از محل اوراق بفروشند.
تسهیلات از محل اوراق بانک مسکن با نرخ سود ۱۷٫۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله تا سقف ۶۰ میلیون تومان به صورت انفرادی و ۱۰۰ میلیون تومان به صورت زوجین در تهران قابل پرداخت است. در شهرهای بزرگ و سایر شهرها نیز این سقف به تناسب وضعیت متفاوت قیمت مسکن، پایین‌تر پیش‌بینی شده است.
ساز و کاری که یک بانک دولتی دیگر اخیرا برای ورود به این حوزه پیش بینی کرده نیز شباهت بسیار زیادی به رویه بانک مسکن دارد. حداقل سپرده‌گذاری در حسابی که به پشتوانه آن اوراق مسکن منتشر میشود، ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین شده و در صورتی که حساب مذکور براساس میانگین موجودی نسبت به سایر سپرده‌های مشابه در اولویت شعبه قرار بگیرد، ماهانه یک فقره اوراق مسکن به صاحب حساب پرداخت میشود. طبیعی است هر چه رقم سپرده‌گذاری بیشتر باشد میزان اوراق اعطایی نیز افزایش خواهد یافت.
بانک مذکور به دارندگان این اوراق اعم از اینکه از طریق سپرده‌گذاری یا خرید در بازار فرابورس، صاحب اوراق شده باشند، تسهیلات تا سقف ۶۰ میلیون تومان با سود ۱۷٫۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله مشابه آنچه که بانک مسکن طراحی کرده است، پرداخت می‌کند. پرداخت تسهیلات زوجین تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان نیز در این بانک همچون مدل بانک مسکن پیش‌بینی شده است؛ با این تفاوت که بانک مسکن به هر یک از متقاضیان این نوع تسهیلات ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده، بدون نوبت و بدون نیاز به خرید اوراق نیز پرداخت می‌کند.
این بانک دولتی که قرار است وارد بازار تسهیلات مسکن شود، طرح دیگری نیز برای سپرده‌گذاری پیش‌بینی کرده است. به این ترتیب به فردی که ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در حساب مربوطه سپرده‌گذاری کند، بعد از سه ماه یک برگ اوراق حق تقدم و از ماه چهارم به بعد، هر ماه یک برگ اوراق اعطا می‌کند.
کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند با ورود یک بانک دیگر به عرصه انتشار اوراق و پرداخت تسهیلات بدون سپرده مسکن، نوسانات احتمالی قیمت اوراق در جریان رونق بازار مسکن کاملا کنترل خواهد شد و به این ترتیب هزینه دریافت تسهیلات حتی در بازارگرمی احتمالی سال آینده نیز افزایش چندانی نخواهد یافت.
برای خرید وفروش آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
درباره این سایت